Lomas de Chapultepec: especulación y corrupción inmobiliaria

Las frecuentes irregularidades inmobiliarias en la Ciudad de México campean en una de sus zonas más exclusivas: las Lomas de Chapultepec, donde Enrique Peña Nieto tiene su Casa Blanca. Las mentiras de Grupo GICSA, de la familia Cababie, y las presiones ilegales para lograr el cambio del uso de suelo y erigir el proyecto Palmas 905 –de 7 mil millones de pesos– ejemplifican la situación. Y muestran también otro riesgo: el crecimiento de una burbuja inmobiliaria.

CIUDAD DE MÉXICO (Proceso).- En la manzana formada por las calles de Paseo de las Palmas, Sierra Gorda y Cerro Pichicahua, en las Lomas de Chapultepec, donde el metro cuadrado tiene un valor de entre 2 mil y 2 mil 500 dólares –el más caro de la Ciudad de México–, se libra una batalla entre vecinos y el consorcio inmobiliario Grupo GICSA, de la familia Cababie, que ilustra la especulación y corrupción por el uso del suelo en la capital del país y el posible colapso de las hipotecas, similar al ocurrido en las grandes ciudades de Estados Unidos, que derivó en el crack financiero de 2008.

Sin contar con la autorización para el cambio de uso de suelo habitacional unifamiliar a otro comercial y turístico, los Cababie pretenden construir en esta zona un complejo denominado Palmas 905, formado por un centro comercial de cinco niveles, una torre de oficinas de 21 pisos, otra torre para un hotel de 14 pisos y 15 sótanos de estacionamiento.

Para lograrlo, Grupo GICSA no sólo busca modificar la vialidad de la calle Sierra Gorda –la misma que da acceso hacia Tecamachalco y hacia la famosa Casa Blanca de Peña Nieto y Angélica Rivera–, sino que la obra dejará “un efecto devastador kilómetros a la redonda en términos de vialidad, agua, drenaje y otros servicios, así como la mecánica de suelos en la zona”, afirma el arquitecto Francisco Guerra, vocero de la oposición vecinal al proyecto.

En su oferta pública para obtener más de 7 mil millones de pesos, Grupo GICSA afirmó a la Bolsa Mexicana de Valores y a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores que ya contaba con el cambio de uso de suelo para el proyecto Palmas 905, rebautizado después como Paseo Lomas, “lo cual no es verdad ni al momento de la oferta (en junio de 2015) y hasta la fecha de hoy”, según Guerra.

Grupo GICSA solicitó a mediados de 2015 a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal (Seduvi) el cambio de uso del suelo. Según los documentos proporcionados a Proceso, Seduvi no se lo concedió e inició un juicio de lesividad contra GICSA demandando la nulidad de 19 certificados únicos de zonificación de uso de suelo que considera “incorrectos”.

Prácticamente enfrente del predio sobre avenida de Las Palmas donde GICSA impulsa su desarrollo, el Comité Ciudadano Lomas Barrilaco (CC), encabezado por Andrea Legorreta, mantiene otro litigio en contra de Humberto Artigas, alias Tinaco, y sus socios, que han recurrido a distintas artimañas en las Lomas de Chapultepec, en presunta complicidad con los magistrados de la Segunda Sala Ordinaria del Tribunal Contencioso Administrativo del Distrito Federal.

Esta disputa con el CC se desató cuando la delegación Miguel Hidalgo autorizó en febrero de 2015 la construcción de un edificio en el predio Sierra Amatepec 263, cuyo propietario es Carlos Artigas Aspe, hijo de Humberto Artigas, quien mostró documentos “viciados de origen” y generó la oposición de los vecinos que están en contra de la construcción de un edificio para viviendas de cuatro niveles.

Los fibras y la crisis hipotecaria

El arquitecto Guerra argumenta que estos dos casos y otros muchos que se han generado en la Ciudad de México, a través de los llamados Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (fibras), prefiguran lo que puede ser una próxima crisis hipotecaria en la capital del país.

Los fibras tienen su antecedente en los Real Estate Investment Trusts (REIT), creados en los sesenta en Estados Unidos, para que el gran público tuviera la posibilidad de invertir en activos inmobiliarios de gran escala. Actualmente hay más de 140 REIT en Estados Unidos, que fueron duramente afectados por la crisis de la burbuja inmobiliaria.

En la Ciudad de México “esta historia comenzó con la compra de las llamadas ‘potencialidades’. Esto está permitido por la ley. Por ejemplo, Carlos Slim así compró en el Centro Histórico de la Ciudad de México y se pasó a otras colonias como Nuevo Polanco y Las Granadas”, explica Guerra en entrevista.

“El inversionista quiere convertir las casitas originales de Polanco o de Las Granadas en condominios que tienen más de 20 pisos. Entonces densifica radicalmente una zona que no tiene infraestructura en agua, drenaje, energía eléctrica y vialidad para aceptar una carga 200 veces mayor.

“Mucha gente compró esas propiedades a través del financiamiento de un fibra. Y la garantía del préstamo es una garantía prendaria. La gente dice: ‘Es imposible vivir aquí porque no hay agua, el drenaje se me tapa, la contaminación es terrible’, etcétera. Quieren vender un departamento que les costó 4 millones, pero que ahora sólo vale 3 millones de pesos. Les devuelve el departamento a los fibras y no pueden hacer más nada.

“Éste es el mismo antecedente de las hipotecas subprime que hicieron tronar a Wall Street. Me parece que se está gestando una crisis de hipotecas en esta ciudad. Esto se lo puse por escrito en términos muy amables al presidente de la República y al señor Miguel Ángel Mancera, e hicieron como que la virgen les habla”, abunda.

–¿Por qué constructores como Grupo GICSA quieren un desarrollo en las Lomas de Chapultepec? –se le pregunta.

–Es muy sencillo. Vienen a robarse lo que hemos capitalizado durante 20 años de lo que hemos invertido en estas zonas. Todo mundo sabe que San Ángel y Las Lomas de Chapultepec son las de más alta plusvalía en la Ciudad de México porque sus habitantes hemos logrado mantener un buen hábitat.

“Dicen: ‘Lomas está chulo’ y vienen a capitalizar lo que hemos hecho. El valor de las propiedades colindantes al proyecto Palmas 905, los condominios Lomas 1 y 2, han bajado su valor sólo por el susto de que les van a construir un centro comercial enfrente”, arguye.

Tanto los vecinos liderados por Guerra como los del CC sostienen que los nuevos desarrollos inmobiliarios de Paseo de las Palmas no buscan potenciar la tranquilidad de las Lomas de Chapultepec y sus barrios, estrictamente residenciales, sino transformarlos en zonas comerciales, con el grave riesgo de romper el equilibrio entre lo que queda de áreas verdes y los habitantes de la zona.

El poder de los Cababie

En reportes a la Bolsa Mexicana de Valores, Grupo GICSA ha negado que haya mentido sobre el proyecto Palmas 905 (también denominado Paseo Lomas) y establece que este desarrollo inmobiliario “podría tardar más”, a pesar de que en su portafolio de inversión indica que la apertura se espera para 2017.

El proyecto abarcará 67 mil 900 metros cuadrados, con una participación de 74% de Grupo GICSA, y forma parte de 11 grandes desarrollos de este grupo en todo el país, entre los que destacan la Isla Vallarta, actualmente en construcción en Puerto Vallarta, con 32 mil metros cuadrados; Paseo Cuernavaca, ubicado en la zona comercial y residencial de Jacarandas, con una inversión de mil 568 millones de pesos; Paseo Metepec, al oeste del Distrito Federal, cerca de Toluca, de 80 mil metros cuadrados y con una inversión de 2 mil 330 millones de pesos; la Isla Mérida, en la capital yucateca, en una superficie de 65 mil metros cuadrados, y Paseo Interlomas, en Huixquilucan, Estado de México, con una inversión de mil 405 millones de pesos.

Abraham Cababie Daniel, cofundador y director general de Grupo GICSA, junto con Elías Cababie Daniel, presidente del consejo y presidente ejecutivo, son identificados en el gremio de los desarrolladores inmobiliarios como uno de los grupos más poderosos y cercanos al equipo del primer mandatario, Enrique Peña Nieto; al gobernador mexiquense, Eruviel Ávila, y al jefe de gobierno capitalino, Miguel Ángel Mancera.

En la Ciudad de México desarrollaron el conjunto de torres de Reforma 156, en la delegación Cuauhtémoc, que albergará las nuevas oficinas de la Secretaría de Salud; también participaron (a 25%) en la construcción de la Torre E3 o Torre Metlife, en la delegación Miguel Hidalgo; erigieron el complejo comercial y de oficinas Capital Reforma, en la glorieta de La Palma, sobre las calles de Niza y Reforma, y desarrollaron el Fórum Buenavista, en los viejos terrenos de la estación de Ferrocarriles Buenavista, en la delegación Cuauhtémoc.

GICSA formó parte de Fibra UNO, el principal fideicomiso de inversión en bienes raíces que comenzó a operar en la Bolsa Mexicana de Valores en enero de 2011, con el objetivo de adquirir y poseer propiedades para arrendar y levantar propiedades comerciales, industriales y de uso mixto, así como edificios de oficinas.

Junto con Fibra UNO, GICSA desarrolló el proyecto de Paseo de las Palmas y Sierra Gorda bajo la denominación de Palmas 905, pero luego lo rebautizó como Paseo Lomas. Desde el principio se proyectó como un complejo habitacional y comercial.

La expansión de Grupo GICSA llega ahora a la industria hotelera, pues forma parte de Fibra Hotel. En una nota enviada el pasado jueves 19 a la Bolsa Mexicana de Valores, GICSA anunció, además, el desarrollo de un hotel de 130 habitaciones de servicios selectos en el centro comercial Fórum Buenavista (que ellos construyeron). El hotel será operado por Grupo Posadas.

Corrupción en tribunales

El poder de los desarrolladores inmobiliarios llega hasta los tribunales de la Ciudad de México. El ejemplo más claro es el caso del CC, encabezado por Andrea Legorreta, hija del exbanquero Eduardo Legorreta y el desarrollador Héctor Artigas.

El 27 de octubre de 2015, la Segunda Sala Ordinaria del Tribunal Contencioso Administrativo del Distrito Federal, presidida por el magistrado Francisco Barba Lozano, determinó que era válido el “certificado de acreditación de derechos adquiridos” sobre el inmueble en Sierra Amatepec 263, en las Lomas de Chapultepec.

El CC apeló esta resolución argumentando que viola las leyes urbanas y las autoridades de la delegación Miguel Hidalgo y de la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial de la Ciudad de México. También interpuso el pasado 4 de enero recursos de apelación contra la decisión del tribunal.

En entrevista, Legorreta afirma que el predio de Sierra Amatepec 263 siempre fue utilizado como casa-habitación, pero con características distintas a las que actualmente tiene.

La propia Seduvi documentó ante el tribunal que Carlos Artigas “no comprobó fehacientemente” los derechos adquiridos de este predio original ni tampoco es coincidente el uso habitacional de seis departamentos en cuatro niveles con la información que arrojan las escrituras originales de la propiedad.

Según el artículo 45 de la Ley de Desarrollo Urbano de la Ciudad de México los derechos adquiridos de una propiedad inmobiliaria son válidos “siempre y cuando se hayan utilizado de forma continua”.

A pesar de esto, comentó Legorreta, los magistrados le dieron la razón al desarrollador y tiene en contra a todos los vecinos de la exclusiva zona que abarca las calles de Sierra Amatepec, Sierra Tejupilco y Monte Líbano.

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